무순위 청약 조건 폐지에 대해 알아보기

2022년부터 전국적으로 분양하는 아파트들의 미분양 물량이 크게 증가하고 있습니다.

단기간에 급격하게 상승한 금리의 영향이 크겠지만, 그와 더불어서 최근 몇년간 주택의 매매 가격이 급등하였고, 그에 따른 건설사들의 고분양가 기조로 인한 영향도 크다고 볼 수 있습니다.

그 결과 분양을 받으려는 수요가 감소하였고, 자연스럽게 주택 가격 및 전세 가격도 큰 하락기를 맞이하고 있습니다.

이렇게 얼어붙은 부동산 시장에서 정부는 시장의 안정화를 위해 그 동안의 부동산 규제에 대한 대부분의 규제들을 해제하거나 폐지하고 있습니다.

그동안 서울 및 수도권은 물론이고, 전국의 대부분의 도시들에 적용되어있었던 규제지역을 서울의 강남3구와 용산구를 제외하고 전면 해제하면서 분양시장에 활기를 불어넣으려는 시도도 하고 있습니다.

더불어 국토교통부에서는 지난 1월20일, 2월부터 다주택자도 무순위 청약이 가능하도록 주택공급에 관한 규칙 일부를 개정하겠다고 입법 예고를 하였습니다.

그에 따라서 내일, 2023년 2월 28일부터 무순위 청약에 대한 무주택 및 거주지 요건이 폐지됩니다.

이번 포스팅에서는 이 "무순위 청약"이 무엇인지, 그렇다면 규제가 해제되면서 새롭게 바뀐 무순위 청약 조건은 무엇인지 알아보겠습니다.

 

"무순위 청약"이란?

• 무순위 청약은 아파트 분양시 특별공급 및 1순위, 2순위 청약에서 미계약된 물량에 대하여 청약 신청을 받는 제도로, 무순위 청약 신청자들 중에서 무작위 추첨 방식을 통해 당첨자를 선정합니다.
• 특별공급, 1순위, 2순위 청약에서 당첨되었다고해도 당첨자들 모두가 계약을 진행하는 것은 아니기 때문에, 이 때 당첨자들이 계약하지 않은 물량과 처음부터 분양되지 못한 분양 미달 물량을 통틀어서 잔여 세대 또는 미계약 세대라고 합니다.
• 건설사 입장에서는 아파트 분양 물량을 모두 소진시키지 못하면 그만큼의 손해가 발생하므로, 잔여 세대를 모두 계약을 성사시켜야하는데, 바로 이 때 "무순위 청약"을 통해 잔여 세대를 추첨방식으로 분양을 하는 것입니다.
• 서울, 수도권 및 선호하는 지역에서는 청약 가점이 높아야 당첨 가능성이 높고, 때로는 만점 통장이 등장할만큼 청약 당첨의 벽이 높은데, 가점제가 아닌 추첨 방식으로 당첨자를 선정하는 "무순위 청약"에서는 청약 가점이 낮은 분들에게도 당첨의 가능성이 주어지게됩니다.
• 분양 과정에서 발생하는 미계약 물량들은 다양한 이유로 발생하게 되는데, 그 중 가장 큰 이유가 청약부적격자가 발생하기 때문입니다.
  청약부적격자는, 청약 가점으로 당첨자를 선정하는 과정에서 본인의 청약 가점을 잘못 계산하거나, 잘못 눌러서 당첨된 경우에 서류 및 당첨 조건들을 검토하는 과정에서 발생하게되고, 이 때는 해당 당첨자의 당첨 자체가 취소되게 됩니다. 최근 몇년간 분양에 대한 사람들의 관심이 높아짐에 따라 이런 식으로 발생하는 부적격 물량이 많아지고 있습니다. 따라서 청약 가점으로 청약하시는 분들은 이 점 주의하셔서 청약하셔야 하겠습니다.
• 미계약 물량이 발생하는 또 다른 이유로는, 드물지만 당첨자 본인의 청약 자금 마련 계획이 어려운 경우입니다.
  우선 보통의 계약금 10%를 마련하지 못하는 경우는 드물지만, 종종 발생합니다.
  중도금은 60%에서 70% 정도로, 보통 중도금 대출로 진행하게됩니다. 대부분 중도금 대출이 가능하지만, 간혹 중도금이 모두 대출되지 않는 경우가 발생할 수 있는데, 이 때는 당첨자가 본인의 자금으로 납부를 진행해야합니다.
  계획에 없던 자금이 갑작스럽게 들어가야하는 경우, 자금 마련이 어려워져 계약을 포기하는 경우가 발생할 수 있습니다. 마찬가지로 마지막 30%의 잔금을 납부해야하는 시기에도 자금을 마련하지 못하는 경우 계약포기로 이어지기도 합니다.
  다른 경우로는, 청약자가 당첨된 후에 계약을 고민하다가 포기하는 경우입니다.
  본인이 원하지 않는 동.호수에 지정된 경우가 가장 큰 이유라고 볼 수 있습니다.

무순위 청약 조건

• 현행 무순위 청약에서는 만19세 이상인 청약자 본인이 해당 주택을 건설하는 지역에 일정기간 이상 거주하여야 하며, 청약자 본인을 비롯하여 배우자, 자녀 등 해당 가구 구성원 모두가 무주택자여야 합니다.
  하지만 내일, 2023년 2월 28일부터는 무순위 청약에서 무주택 및 거주지 요건이 폐지됩니다.
  따라서 만 19세 이상이라면 주택을 소유한 사람도 무순위 청약이 가능해지고, 해당 주택을 건설하는 지역에 거주하고 있지 않더라도 누구나 무순위 청약이 가능해집니다. 

 

이번 무순위 청약에서 무주택, 거주지 요건이 폐지되면서 청약시장에 어떤 변화가 나타날지 관심이 집중되고 있습니다.
일부 전문가들은 이번 개정을 통해서 그동안 전국에 쌓여있던 약 7만 가구의 미분양 물량을 해소하는 데에 도움이 될 것이라고 전망하면서도, 분양가에 따른 수요자들의 반응이 갈릴 것이라고 내다보고 있습니다.

이번 개정을 통해 무순위 청약에 대한 조건은 규제가 시행되었던 2021년 5월 이전으로 돌아가게 됩니다.

또한 이번 개정은 2023년 2월 28일 공포되는 즉시 시행되기 때문에, 내일 이후에 무순위 청약을 실시하는 단지들은 모두 개정안의 적용을 받게 됩니다.

이에 따라, 그동안 부동산 시장에서 가장 뜨거운 감자였던, 단군 이래 최대 재건축 단지인 올림픽파크포레온(둔촌주공아파트 재건축) 또한 내일 이후 무순위 청약을 공고하게 되면 무주택, 거주지 요건 폐지의 혜택을 누릴 수 있게 됩니다.

소형 평수에서 대거 미분양 물량이 발생한 올림픽파크포레온에서 과연 이번 개정이 무순위 청약에서 어떤 결과를 가져올지 한번 지켜보는 것도 흥미로울 것 같습니다.